ျမန္မာႏုိင္ငံ၏ အိမ္ျခံေျမေစ်းကြက္သည္ ငါးၾကင္းဆီႏွင့္ ငါးၾကင္းေၾကာ္ေသည့္ ႀကိဳပြိဳင့္ေစ်းကြက္သာ ျဖစ္ေၾကာင္း ပညာရွင္မ်ားေ၀ဖန္

ျမန္မာႏုိင္ငံ၏ အိမ္ျခံေျမေဈးကြက္ သည္ Systematic Housing Financial Mechanism အားမေကာင္းေသးသည့္ အေနအထား တစ္ရပ္တြင္ရွိေနၿပီး ငါးၾကင္းဆီႏွင့္ ငါးၾကင္းေၾကာ္ေနေသာ ႀကိဳပြိဳင့္ေဈးကြက္ အေပၚ၌သာ အေျခတည္ထားေၾကာင္း ဖြံ႕ၿဖိဳးတိုးတက္လာမည့္ အိမ္ရာႏွင့္ ေဆာက္လုပ္ေရး လုပ္ငန္းမ်ား၏ အခြင့္အလမ္းမ်ားႏွင့္ စိန္ေခၚမႈမ်ားဆုိင္ရာ စကားဝိုင္းေဆြးေႏြးပြဲ တက္ေရာက္လာသည့္ ပညာရွင္မ်ားက သံုးသပ္ၾကသည္။

“ကြ်န္ေတာ္တို႔ဆီမွာ ဘာနဲ႔ကစားေနလဲဆိုေတာ့ ႀကိဳပြိင့္နဲ႔၊ ငါးၾကင္းဆီနဲ႔ ငါးၾကင္းေၾကာ္ေနတာ။ အဲဒီေတာ့ ဝယ္သူေတြရဲ႕ ပိုက္ဆံနဲ႔ပဲ ျပန္လွည့္ေနတာ။ အဲဒီေတာ့ ႀကိဳပြိဳင့္က မပြိဳင့္ေတာ့ဘူးဆိုရင္ ငုတ္တုတ္ႀကီးေမ့တဲ့ကိန္း ဆိုက္ေနၿပီ။ ဒီေတာ့ တတ္ႏုိင္တဲ့ သူေတြကသာလွ်င္ ဆက္ၿပီးရွင္သန္ရတဲ့ဘဝ။ ဒါေၾကာင့္ ဒီေန႔စိန္ေခၚမႈနဲ႔ အလားအလာကို ေျပာရင္ Housing Financial Mechanism လိုအပ္ပါတယ္”ဟု ၿမိဳ႕ရြာႏွင့္ အိုးအိမ္ဖြံ႔ၿဖိဳးေရး ဦးစီးဌာနမွ ဒုတိယၫႊန္ၾကားေရးမွဴး (ျငိမ္း)ဦးျမင့္မိုရ္ေဆြက ေျပာၾကားသည္။

“ျမန္မာႏုိင္ငံမွာ တန္ဖိုးနည္းအိမ္ရာ စီမံကိန္းေတြကို အစိုးရကေနၿပီးေတာ့ ဦးစားေပးၿပီး လုပ္ေဆာင္ေပးႏုိင္ဖို႔ လိုပါတယ္။ အစိုးရကိုယ္တုိင္လည္း ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံသင့္ပါတယ္။ အျခားတစ္ဖက္မွာလည္း စီးပြားျဖစ္ေဆာက္တဲ့ အိမ္ရာစီမံကိန္း (Commercial Housing) ေတြကိုလည္း ရပ္ထားလို႔မရပါဘူး။ လက္ရွိျမန္မာႏုိင္ငံမွာကေတာ့ စီးပြားျဖစ္ အေဆာက္အအံုေတြပဲ ေတာ္ေတာ္အားေကာင္းေနတာ ေတြ႔ရပါတယ္။ စည္ပင္က ခြင့္ျပဳထားတာ အထပ္ ၂ဝ အထက္ အေဆာက္အအံု အလံုး ၂ဝ ေလာက္ရွိတယ္။ အထပ္ ၃ဝ ကေတာ့ သံုးလံုးေလာက္ ရွိတယ္လို႔ သိရတယ္။ ဒါေပမဲ့ ဒီဘက္က Low Cost မွာက်ေတာ့ လိုအပ္ခ်က္ေတြမ်ားေနတယ္။ ဒါေၾကာင့္ က်ဴးေက်ာ္ေတြလည္း မ်ားေနတာကို ေတြ႔ရပါတယ္။ ဒါေၾကာင့္ တန္ဖိုးနည္းစီမံကိန္းေတြ၊ တန္ဖိုးမွ်တ စီမံကိန္းေတြကို စနစ္တက် အေကာင္အထည္ ေဖာ္ေပးႏုိင္ရင္ေတာ့ ပိုၿပီးေကာင္းမြန္ပါလိမ့္မယ္။ ဒါေပမဲ့ အခုက စီးပြားျဖစ္ ေဆာက္လုပ္မႈေတြသာ မ်ားေနၿပီးေတာ့ ဒါေတြကလည္း ေလွာင္မယ့္သူေတြ ႀကိဳပြိဳင့္သမားေတြကို အားကိုးေနရတဲ့ အေနအထားမ်ဳိး ျဖစ္ေနတယ္။ ဘာျဖစ္လို႔လဲဆိုေတာ့ ျမန္မာႏုိင္ငံမွာ အိမ္ရာက႑ကို အေထာက္အကူျပဳမယ့္ Housing Financial Mechanism က အားမေကာင္းေသးပါဘူး”ဟု ၎က ေျပာၾကားသည္။

လက္ရွိအခ်ိန္တြင္ အိမ္ရာအေဆာက္အအံု ေဆာက္လုပ္သူမ်ားသည္ ၎တို႔လိုအပ္ေသာ ေငြေၾကးအတြက္ ဘဏ္မ်ားကိုသာ အားကိုးေနရသည္ ဆိုေသာ္လည္း ဘဏ္မ်ားတြင္ ေလးႏွစ္သက္တမ္းသာ ေခ်းယူ၍ရေၾကာင္း၊ လတ္တေလာတြင္ ျမန္မာ့အိမ္ရာ အေဆာက္အအံု လုပ္ငန္းမ်ားတြင္ ဘဏ္ေခ်းေငြျဖင့္ လည္ပတ္ေနသည့္ပမာဏ ရာခိုင္ႏႈန္း ၈ဝ ရွိေၾကာင္း၊ ေဈးကြက္သည္ Markert Economy အတုိင္း မသြားသည့္အတြက္ ေဈးကစားသည့္ ေဈးကြက္ျဖစ္ေနေၾကာင္း၊ ထို႔အတူ ၂ဝ၁၅ ၏ အိမ္ျခံေျမေဈးကြက္ အလားအလာမွာ ေရြးေကာက္ေပၚလည္း မူတည္ေနေၾကာင္း စာေရးဆရာသန္းစိုး (ေဘာဂေဗဒ)က သံုးသပ္ခဲ့သည္။

အိမ္ရာက႑ကို ခ်ဲ႕ထြင္မည္ဆိုပါက အလ်ားလိုက္ခ်ဲ႕ထြင္နည္း (Horizontal) ႏွင့္ ေဒါင္လိုက္ခ်ဲ႕ထြင္နည္း (Vertical) နည္းျဖင့္ ခ်ဲ႕ထြင္ႏုိင္ေသာ္လည္း ေဒါင္လိုက္ခ်ဲ႕ထြင္နည္းသည္ နည္းပညာ၊ လွ်ပ္စစ္ဓာတ္ အားရရွိမႈတို႔ အေပၚတြင္ မူတည္ေနေၾကာင္းႏွင့္ အလ်ားလိုက္ခ်ဲ႕ထြင္ျခင္း၌လည္း ေျမယာအ႐ႈပ္အေထြးမ်ား ရွိေနသည့္အတြက္ ျပႆနာမ်ားစြာ ရွိေနေၾကာင္း သံုးသပ္ၾကသည္။

အလားတူ အိမ္ရာေဆာက္လုပ္မႈ အပိုင္းမ်ားတြင္ စံခ်ိန္စံၫႊန္းႏွင့္ပတ္သက္၍ အရည္အေသြးမျပည့္မီသည့္ အပိုင္းမ်ားလည္း ေတြ႔ ရေၾကာင္း၊ ျမန္မာႏုိင္ငံ၌ ေျမယာေဈးႏႈန္း ႀကီးမားသည့္အျပင္ ေဆာက္လုပ္သည့္ပစၥည္း (Building Materials) မ်ားမွာလည္း ႏုိင္ငံျခားမွ တင္သြင္းေနရေၾကာင္း၊ ထို႔အတြက္ တိုက္ခန္းမ်ားအား ေဈးႏႈန္းအေတာ္ပင္ ျမင့္မားေနေသာ္လည္း စံခ်ိန္စံၫႊန္းပိုင္းႏွင့္ ပတ္သက္၍မူ အားနည္းခ်က္မ်ား ရွိေနေၾကာင္း သိရသည္။

“အထပ္ျမင့္ အေဆာက္အအံုေတြ ေဆာက္လုပ္မယ္ ဆိုရင္ေတာ့ ကြ်မ္းက်င္တဲ့ ပညာရွင္ေတြနဲ႔ ေဆာက္လုပ္ဖို႔ လိုအပ္ပါတယ္။ အေဆာက္အအံုပိုင္းမွာ အရည္အေသြးနဲ႔ ပတ္သက္ရင္ေတာ့ အရင္ဆံုးစၿပီး ေဆာက္လုပ္တဲ့ သူေတြဘက္က မွန္မွန္ကန္ကန္ရွိဖို႔ လိုအပ္သလို သံုးစြဲတဲ့ပစၥည္းေတြကလည္း အရည္အေသြးျပည့္မီဖို႔ လိုအပ္ပါ တယ္။ ဒါေၾကာင့္ ေဆာက္လုပ္တဲ့သူေတြမွာ တာဝန္ရွိသလို စစ္ေဆးတဲ့သူေတြမွာလည္း တာဝန္ရွိပါတယ္”ဟု SE ( Soil Energy) မွ CEO ဦးသန္းျမင့္ဦးက ေျပာၾကားသည္။

“အိမ္ရာက႑ဟာ တုိင္းျပည္စီးပြားေရး ဖြံ႔ၿဖိဳးတိုးတက္မႈအတြက္ ေတာ္ေတာ္ေလး အေရးပါတဲ့ အစိတ္အပိုင္းတစ္ခု ျဖစ္ေနပါတယ္။ ဒီလိုပဲ ႏုိင္ငံေရးအက်ဳိးဆက္ေတြ ေပၚမွာလည္း သက္ေရာက္မႈရွိပါတယ္။ ဒီက႑အေပၚမွာ သက္ေရာက္မႈလည္း ရွိေနပါတယ္။ အိမ္ရာက႑ဖြံ႔ၿဖိဳးဖို႔ လိုတယ္ဆိုတာက စီးပြားေရးဖြံ႔ၿဖိဳး တိုးတက္မႈအတြက္ သိပ္ကိုအေရးပါေနတဲ့ အတြက္ေၾကာင့္ျဖစ္ပါတယ္။ ဥပမာ-အိမ္ရာက႑မွာ အလုပ္တစ္ေနရာ ေပးလိုက္ရင္ အျခားတစ္ေနရာမွာ အလုပ္ႏွစ္ေနရာ ထပ္ေပၚတယ္လို႔ ကမၻာ့ဘဏ္ရဲ႕ စစ္တမ္းေတြမွာလည္း ေဖာ္ျပထားတာရွိပါတယ္။ ျမန္မာႏုိင္ငံမွာ တကယ္လိုအပ္ေနတာက ၿပီးျပည့္စံုတဲ့ အိမ္ရာမူဝါဒ (Comprehensive Housing Policy) ပါ။ ဒီမူဝါက ျမန္မာႏုိင္ငံမွာ မရွိေသးပါဘူး။ တိုင္းျပည္ရဲ႕ လိုအပ္ခ်က္အေပၚမွာ မူတည္ၿပီးေတာ့ပဲ အဆင္ေျပသလို လုပ္ေဆာင္ေနတဲ့ အပိုင္းေတြ႔ရပါတယ္”ဟု ဦးျမင့္မိုရ္ေဆြက ေျပာၾကားသည္။

“ေနာက္တစ္ခါ Comprehensive Housing Policy ဆိုတဲ့အပိုင္းမွာ ပုဂၢလိက Investment ေတြပါမယ္။ အဲဒီအပိုင္းမွာလည္း အစိုးရက Fastilator အေနနဲ႔ပါရမယ္။ အစိုးရအေနနဲ႔ တစ္ဖက္မွာ Income Housing အတြက္ Intervention ဝင္လုပ္ရတဲ့အပိုင္း။ ကိုယ္တုိင္ကိုယ္က် ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံၿပီးေတာ့ ဝင္လုပ္ရတဲ့အပိုင္း။ ဖြံ႔ၿဖိဳးဆဲႏုိင္ငံေတြမွာ အဲဒီလိုပဲလုပ္ေပးရတယ္။ ဒီဘက္မွာလည္း Commercial Housing ကလည္း ရပ္ထားလို႔မရဘူး။ သြားေနရတယ္။ အခု ကြ်န္ေတာ္တို႔ဆီမွာ ျဖစ္ေနတာက Commercial Housing က အရမ္းအားေကာင္းေနတယ္။ Housing Production ကိုၾကည့္လိုက္ရင္ ဒီ Commercial Housing ဘက္မွာ ကြန္ဒိုေတြ ကန္ထ႐ိုက္တိုက္ေတြက အရမ္းမ်ားေနတယ္ဟု ၎ကဆက္လက္ သံုးသပ္ခဲ့သည္။

ယင္းကဲ့သို႔ Commercial Housing မ်ား မ်ားေနေသာ္လည္း Low Cost ပိုင္းတြင္ လုိသေလာက္ မထုတ္ႏုိင္သည့္အတြက္ လည္းေကာင္း၊ စားသံုးသူ ျပည္သူလူထု၏ ဝင္ေငြနိမ့္က်မႈေၾကာင့္ လည္းေကာင္း၊ ျမန္မာႏုိင္ငံတြင္ က်ဴးေက်ာ္မ်ား မ်ားသထက္မ်ားလာေၾကာင္း သိရသည္။

“လိုအပ္ခ်က္က အရမ္းမ်ားတဲ့အတြက္ ေစာေစာက က်ဴးေက်ာ္ေတြ အရမ္းမ်ားလ တယ္။ အိမ္ရာမဲ့ေတြ မ်ားလာတယ္။ တစ္ဖက္မွာလည္း လုပ္ေနတဲ့ အေနအထားေတြရဲ႕ အလားအလာကို ေျပာမယ္ဆိုရင္ ဒီႏွစ္ခုစလံုးရဲ႕ အလားအလာ မေကာင္းဘူး။ Commercial Housing အေနနဲ႔ ေျပာမယ္လည္း မေကာင္းဘူး။ ဒီဘက္ကလည္း မတက္ဘူး။ ဟိုဘက္ကလည္း မေကာင္းဘူး။ အဲဒီေတာ့ Two Ways မွာ ဘယ္ဟာမွ မေကာင္းဘူး ျဖစ္ေနတယ္။ အစိုးရကို အားကိုးေတာ့လည္း အားကိုးသေလာက္ အစိုးရက မေဆာက္ေပးႏုိင္ဘူး။ ဒီဘက္မွာ ပုဂၢလိကက႑က လုပ္ေနတဲ့ Commercial Housing ကလည္း Speculate လုပ္တဲ့သူ၊ ေလွာင္ၿပီး ေရာင္းတဲ့သူကို အားျပဳေနရတယ္။ ႀကိဳပြိဳင့္ ဝယ္တဲ့သူကို အားျပဳေနရတယ္။ ျပန္ၾကည့္ရင္ အဲဒီႏွစ္ခုလံုးရဲ႕ Long Term မွာ သူ႔ရဲ႕ Survial က ဘယ္အေပၚမွာ မူတည္ေနသလဲဆိုရင္ Housing Financing Mechanism ကို မူတည္ေနတယ္။ ျမန္မာျပည္မွာက မရွိေသးဘူး။ အဲဒါကိုလည္း ကြ်န္ေတာ္တို႔ တည္ေဆာက္ရမယ္”ဟု ၎က ေျပာၾကားသည္။

အထူးသျဖင့္ ရန္ကုန္ၿမိဳ႕တြင္ အိမ္ရာအေဆာက္အအံု လိုအပ္ခ်က္ျမင့္တက္ေနေၾကာင္း၊ ရရွိထားေသာ စာရင္းဇယားမ်ားအရ ၂ဝ၁၃ ခုႏွစ္တြင္ အထပ္နိမ့္၊ အထပ္ျမင့္ အေဆာက္အအံုစုစုေပါင္း ၆ဝဝဝ ေက်ာ္ ေဆာက္လုပ္ခဲ့ၿပီး ၂ဝ၁၄ ခုႏွစ္တြင္ ၄၂ဝဝ ေက်ာ္ ေဆာက္လုပ္ႏုိင္ခဲ့သည့္အတြက္ ႏွစ္ႏွစ္အတြင္း အေဆာက္အအံုသစ္ ၁ဝဝဝဝ ေက်ာ္ ေဆာက္လုပ္ႏုိင္ခဲ့ေၾကာင္း၊ သို႔ေသာ္ လိုအပ္ခ်က္မ်ား ရွိေနဆဲျဖစ္ေၾကာင္း သံုးသပ္ၾကသည္။

Credit:eleven media group